泰康资产金融产品首席投资官朱培军：预计公募REITs市场规模超万亿元 警惕部分REITs过热风险

　　4月8日，华夏基金公告称，2022年首单公募REITs项目——华夏中国交建REIT（代码508018）的公众投资者有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，已提前结束公众投资者认购。投资者对公募REITs基金的认购火爆程度可见一斑。

　　实际上，今年以来，与股债关联性较低的公募REITs走出了一波独立行情，也受到了手握大量长期资金的保险机构的关注。不过目前保险机构对该产品的参与度仍较低，且有诸多疑问待解：公募REITs有何配置价值和优势，配置时需关注哪些关键指标，如何防范风险？

　　基于上述问题，《证券日报》记者近日采访了管理资产规模超过2.7万亿元的头部险资机构相关负责人——泰康资产金融产品首席投资官兼金融产品投资部负责人朱培军。在他看来，公募REITs市场前景广阔，预计市场规模超万亿元。“从当前配置价值看，有底层资产现金流且有一定稳定派息的公募REITs具有较高的性价比。”不过，他同时建议个人投资者不要盲目跟风炒作，警惕部分REITs过热风险。

　　公募REITs具有较高性价比

　　自2021年6月国内首批基础设施公募REITs上市以来，公募REITs走出了一波独立行情，且受市场持续追捧。

　　就市场前景，朱培军表示，预计公募REITs市场规模超万亿元，该产品市场规模的基础是中国超百万亿元的存量基础设施资产，在国家大力支持下，预计未来REITs能够实现较快发展。

　　从配置价值来看，朱培军认为，当前利率低位运行，通胀压力高企，在这样的环境下，有底层资产现金流且有一定稳定派息的公募REITs具有较高性价比。

　　“公募REITs作为全新的参与基础设施项目和不动产项目投资的品种，提供了参与优质存量资产的新方式，受到关注度较高，从而也对溢价的形成起到一定助推作用。”朱培军表示。

　　当然，在投资者热捧的背后，也需要理性参与投资。朱培军表示，目前公募REITs流通盘较小，单支流通盘基本在10亿元以内，在资金追逐中易形成较高溢价，短期内高溢价可以用流动性解释，但长期能否维持高溢价，需要向基本面寻求答案。另外，公募REITs因资产差异，收益偏差较大的，高的目前能到70%，低的在个位数。

　　因此，朱培军提醒个人投资者参与公募REITs要关注三个方面：一是要注意分辨REITs的高溢价是否有坚实基本面支撑；二是要精选资产质量更好的REITs项目进行投资；三是目前公募REITs整体估值相比发行时点有了30%左右溢价，而基本面变化幅度并没有那么大。因此，他建议个人投资者不要盲目跟风炒作，警惕部分REITs过热风险。

　　公募REITs是险资优质配置标的

　　除了现阶段的配置价值及相关风险之外，朱培军还谈及了保险资金参与公募REITs的意义。

　　“目前，银保监会将公募REITs在保险资金投资分类里划归于不动产类，不占用权益额度，充分反映了银保监会鼓励保险资金参与投资公募REITs态度。”朱培军表示。

　　就险资的配置价值，朱培军说，从保险资金属性来看，保险机构负债端久期较长，一般能够达到5-10年，因此在资产端乐于参与到期限较长、现金流稳定的项目中去，而公募REITs完全符合保险公司对期限和稳定性的要求，是优质配置标的。

　　就如何选择公募REITs，朱培军说，“核心关注点还是现金流的属性，优质现金流能够对应更高估值，因此机构在投资过程中对行业和资产会给予更高关注。目前比较看好的领域还是包括物流、IDC、新能源等契合国家未来发展方向的优质资产”。

　　具体到泰康资产的配置策略，朱培军表示，公司在公募REITs上的策略还是围绕配置核心资产的逻辑展开，长期持有优质资产获取持续稳定的现金流，重点考察公募REITs的基本面情况。

　　朱培军进一步分析道，“对于核心资产，最大的价值依然在其持续创造现金流的能力，而短期博弈市场的波动并不是保险资金对于基础设施类项目的核心投资方向。泰康资产的核心优势在于长期参与基础设施行业和不动产行业投资形成的对相关行业较为深刻的理解，因此去寻求并持有优质资产符合泰康资产的专业能力，所以目前泰康资产对于公募REITs的策略还是围绕中长期持有优质资产来进行投资。”

　　最后，朱培军也建言监管机构和相关参与主体能够制定新的官方估值方法，基于资产本身而不是市场价格对REITs的基本面价值进行实时披露，使得以长期持有为目的的金融机构能够减轻REITS的市场波动对净值及报表的冲击。