房源增加 范围扩大 多地住房“以旧换新”稳步推进
近期，包括南京、广州在内的多个楼市热点地区发布第二批次“以旧换新”活动名单，扩大“以旧换新”房源范围。机构数据显示，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。业内人士预计，未来，参与住房“以旧换新”的城市范围有望不断扩大，政策力度也将增强，对房地产市场的健康发展将发挥更大作用。
扩大房源范围
6月6日，“南京发布”微信公众号发布关于推出住房消费第二批次“以旧换新”房源的通知。
发文显示，2024年6月10日至2024年12月31日，市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。鼓励其他房企积极参加“以旧换新”活动，以更好满足群众改善性房源需求。
根据南京上述发文，本批次住房消费“以旧换新”活动由南京奥体建设等12家房企参与，再推出21个新建商品房项目2780套房源。
相关项目房源通过“南京房产微政务”微信公众号“房帮宁”平台统一展示，换购群众可登录查询，并办理报名手续。
在此之前，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余家中介机构名列其中。截至目前，全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44家。
相比于首批参与住房“以旧换新”的项目名单，广州第二批名单进一步延展了活动覆盖范围，除中心区域继续加量参与活动外，南沙、从化、增城等区也推出了更多“以旧换新”项目，为广大购房者提供了更为多元的板块选择，以及更加多层次的价格空间。
两种主流模式
中指研究院统计数据显示，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从目前已推出“以旧换新”活动的城市来看，力度最大的是郑州，体量较大，而其他大多数城市处于试点阶段。
5月10日，郑州市住宅与房地产业协会发布消息称，即日起，取消试点期限和试点区域，在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区，全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。郑州也成为全国首个“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。
在此之前，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。2024年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。
中指研究院市场研究总监陈文静对中国证券报记者表示，从各地支持“以旧换新”的方式来看，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式是指房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，该模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。
陈文静表示，当前，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段。与“中介优先卖”相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。未来，参与住房“以旧换新”的城市范围有望不断扩大，实施力度也有望增强，对市场将逐渐发挥作用。
部分地区初显成效
对于政策影响，广发证券分析认为，“以旧换新”政策作为2024年国家提振内需的重要举措，是地方政府统筹消化存量房产和优化增量住房的重要政策抓手，有助于提振国内需求，化解市场风险。
对于操作步骤，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，目前，各房企在住房“以旧换新”服务上的操作大体一致，都是在购房者交付定金后，便启动销售旧房的服务，房企连同中介机构共同为购房者量身定制旧房销售方案，多方拓展旧房销售渠道，联系意向买家。
通常在三个月、六个月等期限内，房企为购房者锁定意向新房，待旧房售出后同步销售新房，若旧房未售出，房企无偿退还订金。
值得注意的是，部分地区前期推出的“以旧换新”活动已初显成效。以南京为例，南京存量房“以旧换新”活动自4月27日发布以来，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。5月21日，南京首批存量住房“以旧换新”签约仪式举行，52组客户确认成交。
南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，“以旧换新”作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，最大优势是“精准”，既盘活存量房产又优化增量住房，起到了一举两得的效果。
对于扩大房源范围的影响，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒称，扩大规模可能带来资金周转问题，特别是收购过来的二手房无论是用作公租房还是租赁住房使用，当无法及时转化为现金流且新房销售未能产生足够现金流时，将成为相关公司的负担。
