恒大物业港股IPO启动路演：99%在管项目来自恒大集团 上市前市值已破750亿

　　恒大物业港股IPO路演于11月16日正式启动。

　　此前一天晚间，中国恒大公告，恒大物业分拆上市已通过港交所聆讯。数据显示，2017-2019年恒大物业净利润年复合增长率高达195%，并成功吸引腾讯、云锋基金、中信资本、周大福等巨头入股。

　　从9月29日交表到如今过审，恒大物业前后历时仅一个半月，刷新了物管公司赴港上市的最短时间纪录。

　　据了解，此次恒大物业港股IPO计划集资最多20至30亿美元（约156亿港元）。华泰国际、瑞银、农银国际、建银国际、中信证券和海通国际为联席保荐人。公司募集资金将用于战略收购及投资；开发其增值服务；升级信息系统及设备；招聘及培养人才及营运资金。

　　在业内人士看来，恒大物业的分拆上市，是恒大集团降负债的重要举措。

　　11月16日，中国恒大港股高开近3%，但截至当日收盘微跌0.24%。

　　“从金融的角度看，因恒大集团整体负债较高，无论是多元化发展还是分拆恒大物业上市，都会对其整体估值、募资、金融结构造成影响，也利于负债结构调整。因为房产上市公司和物业公司的估值表现是不一样的，物业公司的表现会更好。另外，从恒大相关多元化战略的角度看，从商业、旅游到现如今物业上的布局，都是房地产相关多元化发展的路径，全产业链都可以得到覆盖。”中国房地产数据研究院院长陈晟对21世纪经济报道记者说道。

　　公开资料显示，恒大物业的历史可追溯至1997年，作为全方位的物业管理人，恒大物业涵盖中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

　　截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.13亿平方米，服务近二百万个家庭。截至最后实际可行日期，恒大物业总签约面积为5.27亿平方米，而在管面积为2.69亿平方米。

　　从财务数据上看，恒大物业现金流充裕且业绩增速较快。2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日，恒大物业分别实现营业收入43.994亿元、59.032亿元、73.327亿元及45.639亿元，2017年-2019年复合年增长率为29.1%；实现净利润则分别为1.066亿元、2.39亿元、9.305亿元及11.477亿元。

　　根据中指研究院数据，2019年恒大物业位列中国物业服务百强企业项目覆盖城市数第二，并以总收入、总毛利及总净利润计排名第三，亦为签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。2017年至2019年，恒大物业净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

　　不过，从招股说明书中可以明确看到，恒大物业规模和盈利上的优势主要来源于恒大集团，但这一单一的业绩来源，或让恒大物业面临一定潜在风险。

　　公开资料显示，恒大物业管理的绝大部分物业均由恒大集团开发。截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年6月30日，由恒大集团所开发物业的在管面积分别占总在管面积的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%。

　　截至2020年6月末，恒大物业716项在管项目中只有13项约102.4万平米来自独立第三方，超过99%在管面积为承接母公司及其联营和合营公司的项目；与之对应，其物业管理服务收入近乎百分百来自关联方。

　　更值得一提的是，恒大物业的单一最大客户即是恒大集团，2017-2019年及2020上半年为其贡献销售收入19.35亿元、24.40亿元、26.58亿元及15.97亿元，分别占其总收入约44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

　　“恒大物业业务来源主要来自恒大集团，这在房地产行业是一种很普遍的现象，因为它首先是管理好集团内体系的物业。但是如果上市之后，它的很多业务操作、资金来源都是独立运作，将会更加市场化，可能也会收购别的企业，跟恒大本身房地产开发业务的关联性就会逐渐减弱。”知名地产分析师严跃进受访指出。

　　不过，在部分参与港股投资的机构人士看来，对单一开发商的过度依赖，会影响物业公司自身的造血能力，进而影响企业估值，尤其是在当前房地产行业马太效应明显的情况下，物管企业独立开发业务能力是衡量其核心竞争力的关键。

　　“物业公司如果过往是给别人提供服务，在我们看来是更有价值的，但如果本质上是依靠自身的房地产项目，那么它的价值其实是有限的。”沪上一家私募机构人士受访指出。

　　除了业绩情况，恒大物业此次上市最引人关注的莫过于其“豪华”股东团。

　　今年8月，恒大物业曾引入一轮235亿港元战略投资，投资方包括华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家。

　　其中，许家印好友，华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%；云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%；腾讯认购12亿港元，持股比例1.433%；夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

　　以此折算，此次战略投资恒大物业估值约为837.5亿港元（约合750亿元人民币），在部分投资者看来这一估值水平已在较高位置。

　　根据Wind数据显示，截至目前港股从事物业服务的上市公司合计35家，截至11月16日晚平均市盈率约为30倍。其中与恒大物业相似的碧桂园服务，一直稳居港股物业第一股的“交椅”，市盈率55.96倍、总市值1328.64亿元（碧桂园2019年净利润规模为17.18亿元，约为恒大的1.8倍）；同期，绿城、保利物业市盈率则分别为48.75倍、40.38倍，总市值分别为307.65亿元、272.57亿元。

　　“一般对房地产上市公司估值会达到5-6倍，但物业类、资产类的公司相应的估值会达到10倍甚至更高。这是市场对物业未来社区的运营，包括衍生服务有很大预期。因此这一类公司的估值会比纯房地产公司上市的估值高很多。”陈晟受访表示。

　　在业内人士看来，未来恒大物业能否在一众物业公司中“脱颖而出”，进一步带动估值走高，则取决于公司能否跑出新的赛道，比如衍生服务、社区服务、科技服务在物业里的应用和提升。

　　“物业公司如果仅仅是保洁、保安、保全这三类业务，是达不到这么高的估值的。但现在有一种新兴的业态，如果能够围绕物业衍生生活服务，对物业公司的估值就有很大的想象空间。所以最后还是取决于恒大物业走什么路线，是扩大规模，还是针对社区存量挖掘更多衍生的业务。比如说恒大的车跟社区的人的关联，这都可以有一些很好的想象，关键看恒大是否能做得到位。”陈晟进一步指出。