收获出让金1178.21亿 杭州首批集中供地收官

 　“卖地大户”杭州再次证明了自己的魅力。

　　1178.21亿元，这是杭州在过去两天中收获的土地出让金总额，几近2020年该市卖地总金额的一半。

　　5月7日、8日，杭州首批集中供地的57宗地块全部成功出让，总出让面积约301.8万平方米，总建筑面积约757.2万平方米。7日共出让32宗地块，总成交金额约717亿元；8日共出让25宗地块，总成交金额约461亿元。

　　其中，有41宗地块触及最高价，溢价率超过29%，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，最高达到40%；单宗地块最高成交金额为111.61亿元。

　　在为期两日的土拍中，深耕杭州的品牌房企融信、融创、滨江皆在首日收获颇丰，次日，华润置地、中骏分别以111.6亿元、91亿元的成交价拿下两个大体量项目，此外，不少杭州本土中小房企风头颇盛，宋都股份单日纳入4宗地块。

　　相较而言，在广州、重庆等市场上表现抢眼的国企、央企，此次在杭州则相对沉寂，建发、保利地产、华润置地、绿地等各有一宗地块入账。

　　热度如此高涨的杭州市场，实际上利润空间并不大。“利润很薄，”中指研究院企业事业部常务副总经理高院生向第一财经记者分析，“尤其是有自持的地块。”

　　不过，杭州良好的城市基本面、旺盛的市场需求，依然让房企在此争相夺地。“杭州安全系数高，”有成功在杭拿下一宗地块的房企投拓人士表示，“长期看好杭州市场。”

　　自持比例创新高

　　“群里刚发了消息，地块没拿到。”参与了杭州5月8日土拍的某华北房企人士向第一财经记者说道；另一家报名了10多个地块的华东房企则表示抱着参与的心态，“我们会举牌，但还是要看运气”。

　　最终上述两家房企在此次土拍中颗粒无收。上述成功收获一宗地块的房企，原本报名了9宗地块。“杭州拿地难度系数为全国最高。”该房企投拓人士如此形容。

　　有拿不到地的，也有拿到“手软”的。

　　中指院统计数据显示，在5月7日出让的32宗地块中，融信共斥资142.3亿元，收入7宗地块，平均溢价率为29.8%；紧跟其后的是近期在土地市场上大杀四方的融创，斥资126.9亿元，收入4宗地块，平均溢价率在25.9%；滨江位列第三，拿地金额约96.3亿元，收入5宗地块。祥生、龙湖分列拿地金额排名四、五位。

　　8日的土拍中，杭州本土房企表现颇为积极，中天、广宇、华元、西房、地上等均有所获。在出让的25宗地块中，宋都股份共斥资逾28亿元拿下了4宗地块，成为当日获取地块数量最多的房企。加上前一日拿下的一宗地块，宋都股份拿地金额达到了45.84亿元，且皆触及最高限价，溢价率接近30%。

　　拿地的代价除了高成交金额外，还有大比例的自持。粗略统计，在共计57宗地块中，自持比例超过10%的地块共有26宗，超过20%的还有12宗。

　　其中，建发拿下的祥符东单元地块，除了16.31亿元的成交价外，还有38%的竞自持比例。这远超杭州施行双限政策以来最高26%的自持比例。

　　很快，建发创下的记录就被刷新了。8日，杭州本土房企杭州地上以最高限价10.92亿元+自持比例40%的代价拿下了临安区的一宗地块，成交楼面价为12708元/平方米，溢价率为29.68%。

　　“据测算，自持比例超过10%就没什么利润空间了，如果超过20%的话，基本上是‘血亏’了。”高院生称。

　　上述投拓人士表示，“自持部分若仅考虑沉淀将非常难实现盈利，开发商要多思考出路。例如滨江、绿城已经创立了自主的长租公寓品牌。”

　　值得一提的是，在此前的土地市场上表现强劲的国企、央企，在杭州此次的土拍中则出手较少，仅保利、建发、华润置地、绿地等四家企业各收入一宗地块；其中，华润置地以111.6亿元的成交价拿下了绿汀路项目，另需自持4%。

　　绿城则未在此次的土拍中有所收获。但该房企在今年第一季度共斥资逾百亿元，在杭州购地。“我们测算了一下，绿城在一二月份拿的10块地的平均自持比例差不多为8%，”高院生表示，相较于这两日的地块更有优势。

　　供应量缩

　　最近几年来，在杭州拿地开发只赚开发不赚钱，并不是新鲜事。 一家参与了此次土拍的某房企也向记者坦言，“地块太多，算不过来账，杭州的项目很难赚钱。”

　　中指院统计数据显示，2020年杭州地货比约为0.55，在实施集中供地的22个热点城市中居于中下，远低于深圳的0.27，也低于南京、宁波的0.45、0.50。

　　即便如此，杭州为何能吸引到如此多房企前来竞拍？

　　高院生认为，今年市场成交情况比较好，杭州成为很多企业的流量城市，当前拍下的地有望转化成当年的销售业绩，“从这样的角度考量，很多企业会在杭州拿热门地块，哪怕利润空间不大，但可以保证资金周转是比较顺畅的。”

　　杭州此次还推行了新的保证金制度。据披露，房企可以选择缴纳托底保证金的方式，每宗地块只需要约5000万元，这大大降低了企业参拍的门槛。

　　不只保证金门槛有所降低，杭州土地出让金缴纳期限具有明显的优势。据亿翰智库统计，就首批集中供地而言，除下沙板块土地出让金周转期限为6个月外，杭州其他区域周转期限普遍在8-9个月左右；而苏州的土地出让金周转期限普遍为3个月，广州（除增城外）对于资金缴纳的预留期限则仅1个月。

　　同时，不同于其他区域城市积极加快宅地供应放量，杭州2021年的供应计划实则出现下降。

　　根据杭州2021年的供应计划，其全年住宅用地供应计划为1106.64公顷，较2020年的供应计划减少了近9%。亿翰智库认为，这样的供货计划或让土拍热度进一步聚焦。

　　而与此同时，杭州的房价上涨、库存下降，市场表现颇好。据好地研究院数据，2021年一季度，杭州新房成交均价为28630元/平方米，较2020年四季度的成交均价上涨了1199元/平方米，增幅为4.4%；同时，一季度显性库存为715万平方米，较上年四季度减少了7.9%。

　　另中指院数据显示，从2016年以来的累计情况看，杭州以77.3%的涨幅居于22城之首。

　　有业内人士认为，杭州市场的良好走势，可能会让更多房企在第二批供地时调整策略进行纳储，“不过第二批集中供地正好卡在三季度的节点，今年或许无法转化，相较于首批，可能会有所降温。”