万联证券赵国君：2月楼市交易城市间分化将继续 高能级城市的推盘和去化情况有望改善

中证网讯（记者 李梦扬）近日，多家房企陆续披露2023年1月销售业绩。整体来看，保利发展、招商蛇口等大型房企销售金额同比实现增长，部分中型房企销售金额、销售面积同比仍然有一定幅度下滑。以2月14日保利发展披露的1月销售情况简报为例，2023年1月，公司实现签约面积183.94万平方米，同比下降0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比增长4.39%。

对此，万联证券固定收益总部信评总监赵国君表示，受春节等因素扰动影响1月多数房企销售数据偏低，预计2月的数据将更能反映地产市场需求的真实情况。

春节后，高能级城市楼市交易逐渐回暖。根据中指院数据，2月第一周（1月30日-2月5日）和第二周（2月6日-2月12日），在重点监测的15个城市中，一线城市商品住宅成交面积环比上涨分别为410.2%和38%；二线城市环比上涨305.9%和21.1%。“高能级城市观望中的刚性需求正在释放，2月城市间分化将继续，高能级城市的推盘和去化有望改善。”赵国君判断。

此前赵国君曾在课题报告中分析指出，2022年以来，在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，各地纷纷优化地产调控措施。目前已出台的稳地产政策，基本是在“因城施策”框架下，一线和强二线城市需求较为旺盛、放松政策较为节制，三四线城市放松力度较大、频次较高，但市场需求反映较为钝化，放松政策对需求的提振相对并不明显。

“地产行业长期积累了杠杆率过高、盲目下沉冲规模、母公司和项目公司层面存在现金流入和流出错配、高杠杆模式不再适应地产去金融化的行业监管环境等多重问题。”赵国君表示，当前破局关键包括三个方面：第一，保交楼项目纾困，稳定购房者情绪。项目纾困方面，对于可售货值覆盖率较高的项目，可以市场化引入代建方和潜在资金方；对于可售货值覆盖率不高的项目，建议当地国企介入，并由政府提供一定收益补偿。

第二，着重房企流动性纾困和再融资修复，防止风险进一步蔓延。具体包括六大方面：一是预售资金监管优化，二是为困境房企提供低息紧急救助贷款，三是国企收购困境房企楼盘转换为公共住房，通过REITs融资引入新增资金保交楼，四是助力房企盘活自持类存量资产，五是银行通过开发贷、按揭贷款加大对困境房企项目的支持力度，六是设立二级市场稳定基金。

第三，稳预期促销售，修复房企经营性现金流。对地产调控政策实施分层管理，对偏低能级需求持续疲弱的城市给予更多政策倾斜；对于市场需求旺盛的一线和强二线城市，建议给予地方更多自主权，通过实施更加细化的差别化限售限贷限购优化政策，在遏制房地产炒作的同时，加快满足当地居民合理的购房需求。

“此外，目前我国住宅供给结构中，约90%是商品房。”赵国君说。她建议，一二线城市构建多层次住房保障体系，增加共有产权住房、保障性住房供给，推动租赁市场发展，将当地租赁需求、保障需求、刚性需求、改善性需求统筹考虑，激活各层次住房需求，形成住房市场良性循环。