鹏华基金首披与万科合作“中国版REITS”细节

　　2015年6月，鹏华基金以公募基金身份首次参与与万科合作的房地产信托（REITS）项目，时隔半年，这份信托设计的细节首度披露。

　　据鹏华基金介绍，鹏华前海万科REITs设计为封闭式基金，在封闭期内投资目标公司股权（目标公司持有万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼）以获取商业物业租金收益为目标，认购起点为10万元，上市后在深圳交易所场内交易的最低份额为1万元。

　　而关于鹏华前海万科REITs收益情况，其资产部分，据海通证券测算，鹏华基金以12.6682亿元的价格获得万科前海企业公馆项目公司50%的股权及100%的收益权。预测其营业收入到期后收益率为8.28%；在债券部分，基金57.77%的资产投资于债券，其杠杆相比其它债券基金更高，理论杠杆上限达270%，因此债券资产部分收益弹性更大。

　　此外，为保证该产品的收益，深圳万科还开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元保证金且确保每年维持不低于该数目的保证金。当目标公司当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额，低于深圳万科提供并经基金管理人确认的目标公司当期业绩比较基准时，深圳万科会以保证金账户资金余额为限，按目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额（业绩补偿款），向鹏华前海REITs基金支付业绩补偿。而在激励机制上，鹏华前海REITs基金还与深圳万科制订了业绩分成机制，以促进其经营。

　　中信金石基金执行总经理罗霄鸣分析，REITs做这样一个市场工具，是双方共赢的安排。REITs可以把重资产的增值收益完全从企业里剥离出来，分享给市场投资人。而引入市场投资人进入，一方面减轻了企业报表；另一方面市场资金依靠企业本身产业整合，在重资产的投资中获取较稳定且风险较低的优质回报。

　　介于REITs良好的前景，鹏华基金比照美国1960年REITs约2亿美元的上市总市值，并占当时美国储蓄总额0.16%来测算，未来中国发展REITs初期的规模将达704.88亿元，该规模对房地产资金来源替代率为0.47%。

　　与此同时，鹏华基金认为，长远来看，中国商业物业的REITs证券化水平很可能达到美国当前10%的水平，按2014年底中国商业物业总市值约16万亿元计算，10%的REITs证券化率意味着中国未来上市REITs规模将达1.6万亿元。

　　不过，由于中国目前仍处于房地产证券化的探索阶段，因此其发展条件尚有很多不足之处。平安银行发布的《平安地产金融白皮书2016》就指出，在现行制度环境下，房地产证券化相关产品的监管方对基金管理人掌握的现金流管理监管仍然不够，对LP的信息披露和分析服务等不够；在公司决策体系内多数股东处于弱势地位，公司决策过程中处于被动地位；房地产证券化初期经验不足，相关监管体系也不健全；信用体系不健全导致违约成本较低，容易发生信任危机等，都使得房地产证券化产品运作风险增大，投资环境存在不足。

　　随着中国投资者范围不断扩大和成熟，越来越多地将房地产证券化投资纳入其资产配置的范围，同时由于政策层面持续抑制房地产投机，而大量资金需要出口。使得房地产证券化产品开始发展起来。

　　平安银行行长邵平指出，资产证券化在西方发达国家是成熟的金融工具，是解决存量资产、结构性矛盾、增强内生动力的有效工具，它将成为房地产最重要的融资方式之一。

　　在中国房地产证券化发展现阶段，根据平安银行发布的《平安地产金融白皮书2016》显示，截至2015年11月3日，沪深两市地产类股票总市值达24104亿元，占A股总市值的4.63%；房地产债券存量总计达7597.55亿元；房地产信托余额截至去年总规模达1.3万亿元；房地产投向资管产品2015年前九个月累计发行规模194.6350亿元；房地产私募基金2013年募资总额达106.67亿元。与此同时，REITs也成为了中国房地产资产证券化的重要探索方向。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，一方面，随着房价高速增长期过去，总体上投资实物地产获得高回报也已成为过去，因此投资房地产需要新形式；另一方面，成熟的房地产市场投资门槛将逐步走低，而随着中国房地产市场的成熟，房地产证券化产品将成为降低门槛的工具。

　　目前中国的房地产证券化只是刚刚起步。相关房地产资产证券化尝试仍然有限，主要包括了ABN（资产支持票据）、ABS（企业资产证券化）、MBS（房地产抵押贷款证券化）、REITs（房地产信托投资基金）的尝试。其中，特别是近年来REITs的发展在中国房地产证券化过程中被市场较为看好。

　　从海外REITs产品的发展情况看，REITs的蓬勃发展不仅印证了REITs这一模式在发展商业物业中的优势，也是一个发达、有效金融市场的标志。据彭博统计，目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。其中，美国是目前国际上最成熟的REITs市场；澳大利亚则成长为全球第二大REITs市场。

　　随着近年来房地产转型需求的增加及监管层的大力支持，中国REITs也随之起步。2007年，中国证监会成立了REITs专题研究小组；2012年，中国证监会年组织起草了《资产支持证券投资基金暂行规定（征求意见稿）》；2014年，央行发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已提出开展REITs试点工作。

　　到2014年，中国REITs产品也正式进入实操阶段。2014年5月份，中信证券发起设立“中信启航专项资管理计划”在深交所综合交易平台挂牌交易标志着中国第一单权益型REITs产品成功发行。

　　进入2015年6月，鹏华前海万科REITs的批准成立、发行和成功募集则意味着中国公募REITs的上市，对后续该领域的探索有重要意义。在此基础上，前海金控董事长李强曾表示，将积极探索、总结，形成可复制、可推广的经验模式。条件成熟时，还计划以公租房这类标的物开展更多的REITs试点。