公募REITs持续扩容 投资者认购热情高

　　公募REITs正在持续扩容。7月底以来，已有中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保障性租赁住房REITs获批发行。其中，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT的网下认购倍数均超百倍，从询价结果看，投资者热情高涨。

　　业内人士表示，从已发行的公募REITs来看，不同类型的资产收益率表现存在差异。未来公募REITs数量将越来越多，但优质资产仍具备一定稀缺性，将持续受到市场追捧。

　　保障房REITs加速落地

　　不到一个月时间，三只保障性租赁住房REITs陆续获批。7月底，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT两只保障性租赁住房REITs获得证监会注册批复。一周后，华夏北京保障房REIT获批发行，从受理到获批，仅用时一周。

　　“我们认为，保障性租赁住房是基础设施公募REITs比较理想的资产类型之一。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光指出，保障性租赁住房是坚持“房住不炒”定位的重要基础设施，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化。

　　“基础设施公募REITs对于推动国内的保障性租赁住房供给是非常有价值的。”李耀光介绍，将资产做成基础设施公募REITs以后，不仅能为机构投资者、个人投资者提供优质的投资产品，同时还能利用募集的资金再去开发新的项目，为市场提供更多保障性租赁住房供给，改变了以往保障性租赁住房必须寻求财政资助的逻辑。

　　看好底层优质资产

　　近日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT完成询价，华夏北京保障房REIT也计划于8月12日进行询价。询价结果显示，中金厦门安居REIT最终认购价格为2.600元/份，网下询价认购倍数超过108倍；红土深圳安居REIT最终认购价格为2.484元/份，网下询价认购倍数超133倍，创下公募REITs网下询价认购倍数新纪录。

　　机构投资者的认购热情表明其对项目底层资产的看好。以中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓为例，“公寓小区里不仅有绿林景观，还有羽毛球场、塑胶跑道、健身器材、儿童游乐设施等。”李耀光详细介绍了该项目的具体情况，位于厦门集美区的园博公寓和珩琦公寓占据着优越的地理位置。据了解，厦门集美区汇集了厦门大学城、高科技企业与产业类企业，距离厦门机场仅9公里，驱车到市中心只需半小时。

　　作为保障性租赁住房项目，园博公寓和珩琦公寓的租金水平不高于厦门市场化租金的7折。“如果租一间30到40平方米的开间，租金一个月在1200元左右。平均来看，租金与市场化项目相比较低，居民租房负担较小。”李耀光表示，目前该地区保障性租赁住房的供给有限，排队人数较多。

　　同时，作为底层资产的两个公寓项目维持着较高的续租率，将为中金厦门安居REIT提供较稳定的现金流。李耀光介绍，园博公寓和珩琦公寓每年房租涨幅低于厦门市场化租赁住房的平均涨幅，为租户提供居住保障。不过，虽然保障性租赁住房的租金水平比市场化租赁住房要低，但保障性租赁住房的拿地成本、税负成本均相对较低。因此，仍能为投资者带来不错的回报。

　　二级市场表现平稳

　　截至目前，共有14只基础设施公募REITs发行并上市。从8月9日的二级市场表现来看，14只公募REITs中共有4只上涨。其中，华夏越秀高速REIT涨幅最大，为0.13%；富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT均小幅上涨。10只REITs下跌，鹏华深圳能源REIT跌幅最大，为1.62%。

　　近期，公募REITs二级市场整体表现较为平稳。以中航首钢绿能REIT为例，5月5日以来微涨0.41%；博时蛇口产园REIT自5月5日以来的涨幅为6.59%。

　　年初股市调整，公募REITs走出了独立行情。当时11只公募REITs都有较大幅度的上涨，富国首创水务REIT二级市场溢价率一度逼近100%。随后，公募REITs价格逐渐回归理性。截至8月9日收盘，建信中关村REIT溢价率最高，为47.31%，中航首钢绿能REIT和红土盐田港REIT溢价率均超40%。

　　一位业内人士表示，“公募REITs二级市场价格短期可能出现一定波动，但二级市场价格围绕资产价值波动，最终还是会回归理性。”因此，持有型投资者更应关注基础资产的内在价值。一位公募人士建议加强投资者教育，让投资者认识到REITs是一个长期稳健收益的产品，并通过相关机制，加强基金管理人、外部管理机构、原始权益人与二级市场投资者的长期利益一致性。