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两只待上市REITs下调底层资产估值

张韵 万宇 中国证券报·中证网

中证网讯(记者 张韵 万宇)3月26日,两只待上市的产业园REITs宣布下调底层资产估值消息引发市场关注。据悉,易方达广州开发区高新产业园REIT基础设施项目合计估值由24.02亿元下调至20.17亿元,下降3.85亿元,降幅约16%;博时津开科工产业园REIT基础设施项目合计估值金额由14.48亿元调低至12.17亿元,降幅为15.95%。

从相关公告内容来看,调低基础设施项目估值的原因多与市场租金、租金增长率、出租率、租金收缴率、折现率等参数调整有关。例如,易方达广州开发区高新产业园REIT将三大基础设施项目第2年至第4年预测租金增长率由5.5%调低至3.5%,并调低各年度预测出租率;博时津开科工产业园REIT将基础设施项目数字产业园2029年以后年份预测出租率为88%调低至最高85%,并新增租金收缴率这一考虑因素。

有业内人士分析认为,调整REITs基础设施估值更多可能是结合资产最新经营情况,基于审慎预期做出的决策,或是出于调节基金发行压力的选择。在近期的一些REITs基金业绩说明会上,许多机构投资者都表达了对租金水平和出租率下调的预期。调低估值也能够增厚资产估值的安全边际,减少后续因资产运营情况不及预期带来的影响。另一方面,一级市场的估值下调,也有利于为二级市场让利。

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