第二批REITs产品蓄势待发

　　自6月21日首批基础设施公募REITs试点项目在沪深交易所上市以来，各地相继启动试点项目申报工作，第二批REITs产品已蓄势待发。伴随REITs市场逐渐成熟，其对经济转型发展的作用进一步凸显。与此同时，如何强化落实基金管理人主动管理职责，愈发成为公募基金发展REITs业务、促进基础设施项目持续稳定运营、畅通资金与资产衔接机制的重大课题。

　　构建完善治理机制

　　基金管理人为REITs业务的开展设置了独立的基础设施基金投资管理部门，配备了充足的投资或运营人员。在REITs试点阶段的实操过程中，面对运营管理经验和实操案例尚不丰富的挑战，若能搭建完善的治理机制，则有助于提高对项目的把控，维持资产稳健、持续运营。基于建信基金在公募REITs领域的实操经验，以下探讨了几种可能的机制设计。

　　首先，针对基金和项目运营管理的特点，区分日常事项、重大事项、临时事项等，并区分每类事项的决策流程、最终决策机构或部门。在基金份额持有人大会、公募基金管理人、项目公司层面实行分级决策和授权，在管理过程中始终把握“有章可循、有规可依、有据可查”的原则。

　　其次，在项目公司组织架构设计方面，公募基金管理人可通过项目公司的股东（资产支持专项计划）向重要岗位委派人员，并明确各岗位的权责和任免机制，实现对项目公司业务、财务管理流程的控制。举例来说，若委托外部管理机构，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》第三十九条规定，“基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理”。实操中，应如何将该财务负责人管理职责落到实处？一方面，委派的财务负责人应统筹或协助基金管理人搭建项目公司完善可行的财务管理体系；另一方面，应始终重点关注现金流收支情况、业务审批的完备性，做好不相容岗位的职责分离以防范内控风险。

　　再次，基金管理人在根据相关指引要求制定基础设施REITs投资管理、项目运营、内控与风险管理制度和流程时，应结合REITs在投资、运营、风控等环节不同于传统公募基金的特点。比如，在项目尽职调查过程中，可结合法律法规制定项目准入要求；投资决策应严格遵守法律法规的有关规定，应当有充分的依据，并提供详细的研究报告和风险分析支持。在运营管理中，可以逐步建立起对外部管理机构准入标准，对外部管理机构进行充分的尽职调查。在后续管理中，对拟聘请的第三方专业服务机构，可以对其资质、能力以及采购流程设计完备的评估制度。

　　厘清外部管理机构权责利关系

　　REITs试点阶段，基金管理人往往引入外部管理机构，负责部分运营管理职责。此时，基金管理人既要依托于外部机构的专业能力和经验，又需要切实履行主动管理职责。

　　以产业园区REITs为例，产业园区为我国产业发展、转型及升级提供了重要的物理载体，其运营管理需要统筹考虑政府政策、企业发展、人才等因素。面对园区在运营管理方面的特殊性和复杂性，基金管理人需做好与外部管理机构的角色分工，厘清外部管理机构的权责利。据此，我们总结了可供参考的模式：第一，在运营管理协议中，应充分明确外部机构的职责和权利。第二，做好考核机制设计及安排，促使外部管理机构发挥主观能动性。第三，在项目预算的制定和调整过程中，可以借鉴和参考过往项目表现、周边同类或竞品项目情况、整体市场趋势、第三方专业机构意见等。此外，防范和控制同业竞争风险，也是基金管理人需要重点关注的问题。

　　强化全生命周期支持

　　青衿之志，履践致远。REITs并不仅仅是“资产的IPO”，存续期内，基金管理人唯有不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，方能为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。参考首批基础设施REITs试点情况，并针对基础设施项目建设期长、培育周期长、存续期管理专业化要求高的特点，我们对基金管理人如何进一步发挥主动管理能力，提供一些参考和建议。

　　强化对REITs资产全生命周期的支持。在Pre-REITs阶段，加大对REITs市场的研究、加深对基础资产的理解、加强与原始权益人企业的协同，能够有效帮助管理人在REITs发行后尽快度过“磨合期”；在申报阶段，结合尽职调查情况提前预判项目可能存在的风险，并制定风险应对措施；在基金存续期，强化预算制定过程，以现金流管理为抓手，对重大变化应及时汇报，拟定应对措施。

　　完善和细化配套机制。在首批REITs的实践中，已有项目设置了外部专家咨询委员会，对相关事项，基金管理人可在参考外部专家的意见和建议基础上，履行必要程序后进行决策。在基金管理人尚未具备充足的运营管理能力前，此模式可以帮助管理人充分借鉴行业专家经验丰富的优势。另外，储备有经验的人才、重视团队的搭建和管理，也将有助于夯实REITs业务长足发展的基础。

　　强调过程管理，建立定期评估体系。管理人在基金产品层面和基础设施项目资产层面的运作，均应建立监控和评估体系，对于运作中尚不完善的地方加强事后监督管理，基于对经验的总结切实提高主动管理水平。