数字化赋能高速公路REITs资产管理

　　中交集团旗下第一只高速公路公募REITs产品——华夏中国交建REIT于2022年4月正式发售，募集总规模为93.99亿元，成为目前市场上规模最大的高速公路REITs产品。

　　数字化工具赋能

　　截至目前，我国已成功发行4单高速公路公募REITs，总规模约256亿元，占全部REITs产品的55%。高速公路公募REITs具有高派息、信息披露完善、项目资质良好等优点，使得高速公路公募REITs市场处于供不应求状态，华夏中国交建REIT的认购倍数38.78倍，显示了投资者对高速公路REITs投资价值的高度认可。

　　高速公路资产体量大、运营周期长，其收益涉及内外部影响因素众多。利用数字化工具，整合项目数据库、资产管理模型及预测模型，可以帮助筛选潜在的REITs项目并针对性地主动管理、模拟资产评估价格、制定REITs发行规划和对已发行的REITs资产进行全生命周期管理。

　　通过开发建设REITs资产评估和管理系统，原始权益人能够针对公募REITs的发行以及后续扩募的要求，及时、准确、有效地评估、筛选和管理基础设施存量和增量资产，统筹管理处于不同阶段的潜在REITs资产，分类分项建立储备资产库、发行库等，跟踪项目建设运营节点，统计项目财务状况，分析经营业绩，建立现金流测算模型，针对性地提升资产质量以满足公募REITs的发行要求。同时，识别分析影响高速公路资产价值和REITs产品价格的关键因素，规划最佳发行时间，全生命周期主动管理，为高速公路REITs发行及扩募决策服务。REITs资产评估和管理系统可以独立运行，更适合成为资产持有人的投资项目管理系统的一部分。

　　交通流量是决定高速公路资产收益的核心要素，但目前交通量预测更多是静态、单次且基于单一数据源。通过在REITs资产评估及管理平台内嵌入交通量预测模型，利用多源交通大数据，如收费站通行数据、手机信令、浮动车GPS数据和互联网交通拥堵数据等，运用神经网络机器学习算法建立快速的现状交通分配模型和未来预测模型，可以及时、动态和持续提供交通量监测和预警。

　　除交通流量外，通过REITs资产评估和管理系统对通行费数据、各项财务数据以及IRR等收益指标进行动态跟踪监控，并与历史运营数据进行对比，更好地预测短期通行费收入和运营成本，实现更准确的REITs资产估值。同时，对异常的流量数据、财务数据以及外部的影响因素如收费标准调整、区域经济波动、路网维修养护等进行提醒和预警，帮助管理者更早地发现风险并进行应对。

　　建立REITs资产评估和管理系统，打通高速公路既有的路面和桥隧管养系统，通过多维巡查数据和精细化养护数据，及时发现道路病害，并支持养护方案决策。将REITs资产价值影响因素与运营养护管理指标建立关联，对多种管养方案进行模拟分析，预测养护时间、养护成本和养护期间的收入损失，选择最优管养方案，节省养护费用，提升REITs资产价值。

　　对于潜在高速公路REITs项目，基于对未来交通流量和运营成本的分析、对债券市场利率的监测与预判，以及对不同REITs发行方案的模拟分析，原始权益人能够更好地制定REITs发行规划，更早地对资产主动管理，从而获取更高收益。对于已经发行REITs的高速公路项目，可以对实际交通流量进行即时监测和动态预测，对不同运营策略的效果进行分析，对可研报告中的批复收益、发行计划中的预测收益和运营中的实际收益数据动态对比展现，能够直观比较多个资产管理运营策略的收益与风险，确保REITs资产长期、稳定收益。

　　联接产融两端

　　通过开发高速公路REITs资产评估和管理系统数字化工具，整合已有的投资项目管理系统和公路运营养护系统，高速公路原始权益人可以更高效管理潜在的和已发行的高速公路REITs资产，将REITs发行和管理的要求融入到高速公路项目的运营养护、建设管理，甚至最初始的投资决策中，以实现投资收益最大化。同时，基金管理人和投资者，也能借助这些数字化工具，全面深入理解行业特征、把握资产状况和规避投资风险。

　　公募基础设施REITs开启了广阔的市场，未来REITs资产培育、申报、发行、管理的工作量巨大，数字化工具不仅可以在单个资产管理中帮助产业方和金融方达成共识，也可以为潜在REITs资产的产融两端对接搭建桥梁。