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白皮书:多层次REITs市场的构建是打通资本循环的关键环节之一

黄一灵 中国证券报·中证网

  中证网讯(记者 黄一灵)9月18日,由上海交通大学上海高级金融学院(简称高金)牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》(以下简称“白皮书”)正式发布。该白皮书系统总结我国公募REITs的基本形态、产品架构、运营治理、资产估值、税收配套等方面的经验,旨在助力市场各方进一步深化对我国公募REITs市场的理解与认知,并为推动我国REITs常态化发行及高质量发展发挥积极作用。

  白皮书指出,截至2023年6月底,我国公募REITs产品已有28只,其中4只产品实现扩募,募集资金近1000亿元,回收资金带动新项目投资超5600亿元,市场规模效应和示范效应日益显现。而首批4个扩募项目的顺利上市,也进一步凸显了我国公募REITs市场作为“资产上市平台”的长期战略价值,促进了不动产投融资循环的持续畅通。相信未来在监管部门与市场各参与方的共同努力下,我国公募REITs市场必将延续良好的发展势头,在服务国家战略和实体经济高质量发展方面发挥出更多积极作用。

  高金学术副院长、金融学教授,白皮书项目负责人严弘表示,白皮书重点关注常态化发行所涉及的机制建设问题。一方面,针对常态化发行新阶段的发展要求,从资产供应和机构参与两个维度梳理了当前我国公募REITs市场化建设过程中存在的难点与问题,并提出了相应建议;另一方面,基于对海外REITs市场的研究对比,白皮书认为多层次REITs市场的构建是打通资本循环、推动REITs常态化发行的关键环节之一,并为此进行相应的分析,提出打造私募REITs产品的相关设想。

  为了进一步深化对我国REITs市场发展中的关键性问题的认知,白皮书在以往研究的基础上引入更多创新维度,如在产品结构方面,白皮书重点探究了公募REITs中股债结构的搭建,白皮书认为此结构能够保证ABS通过债权派息和股权分红两种渠道从项目公司取得现金流,保障投资者的利益。在运营治理方面,白皮书指出,对当前处于初创阶段的国内REITs市场来说,采取外部治理模式是快速推出REITs的最优解,但在远期,期待监管与市场主体共同努力,完善REITs信息披露标准,REITs管理人能通过底层资产运营经验积累或引入专业运营方等方式,促成具有内部管理模式的REITs出现,发挥内部管理REITs在产权类资产并购与管理上的优势,允许外部治理型和内部治理型REITs相互竞争。

  白皮书还对全球REITs市场尤其是美国REITs市场进行了发展背景、市场结构和特点的分析。课题组认为,海外成熟REITs市场具有资产类型多样、收并购便捷、收益率可观、多层次REITs市场已相对成熟完善的特点,值得我国公募REITs学习借鉴。

  白皮书最后指出,我国基础设施公募REITs市场已由试点阶段正式迈入了常态化发展阶段,并在试点阶段取得了推动制度建设、扩展资产范围、完善监管机制等方面的显著成效,在服务经济高质量发展方面发挥出的重要价值。现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题。在资产供应方面,我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况;在机构参与方面,我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。基于上述问题,白皮书也提出了六点政策建议,包括优化审核机制,提高审核效率;鼓励市场化机构参与发行;加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制;优化大宗交易市场衔接机制;引入商业房地产抵押贷款资产支持证券(CMBS)等配套融资工具;构建我国多层次REITs市场等。

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