完善市场和政策运行机制 推动REITs进一步发展

　　自2019年基础设施REITs试点调研工作在全国紧锣密鼓展开至今已2年有余，监管部门以及基础设施企业、金融机构、中介机构等市场参与主体为基础设施REITs实现“从0到1”的突破付出了大量的精力、时间和智慧。2021年6月21日，9只公募REITs成功上市；第二批申报项目也已受理。如今，随着基础设施REITs政策方面利好频传，示范效应逐渐凸显，市场反响渐趋理性，可以说，基础设施REITs即将迎来迄今最好的发展机遇。

　　政策持续加码

　　随着各项支持政策落地，基础设施公募REITs发展环境也在不断优化。国家战略方面，2021年3月13日发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着公募REITs这一优质工具已上升至国家战略层面，成为国家认可、积极推进以提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，一方面明确指出开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局具有重要意义。另一方面也进一步扩大了基础设施REITs试点范围，且将试点区域放开至全国。地方支持方面，2021年6月，上海市发布《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，从基础设施REITs项目梳理储备、遴选申报、发行交易、运营管理等全流程、全链条推动上海市基础设施REITs发展，加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地。此外，北京、广州、成都、苏州等地也相继出台REITs支持政策，全面推动基础设施REITs发展。

　　首批试点项目示范效应显著

　　自首批基础设施公募REITs上市以来，公募REITs在促进再投资、丰富投资品种等方面的示范作用逐渐凸显，具体表现为：一是基础设施REITs已经成为盘活存量资产、促进投资良性循环的一项重要举措。9只基础设施REITs上市合计募集金额为314.03亿元，对于企业盘活资产、回收资金、促进再投资、增强运营活力等方面都有着重大意义。一方面，改善企业财务状况，降低杠杆。另一方面，可以有效帮助企业实现从重资产向重运营的转换，对于企业的长远健康发展将发挥重要作用。二是有利于完善资本市场风险定价机制。基础设施REITs市场的正式启航，为基础设施不动产提供了资产定价有效的“锚”，有助于为长期缺乏市场化定价的基础设施资产提供参考，缓解不动产缺乏公开市场的权益定价导致的价格失真问题。三是丰富投资品种、拓宽投资渠道。基础设施REITs作为收益稳定、安全性强的中等收益、中等风险的金融产品，为各类投资者参与基础设施和不动产投资提供了便利的渠道，帮助投资者实现资产配置，帮助投资组合前沿向外延伸，满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产的投资需求。

　　市场情绪回归理性

　　自基础设施REITs试点伊始，交易所、金融机构等都通过不同渠道、不同形式开展投资者教育工作，引导投资人正确认识基础设施REITs的投资价值。首批试点项目上市以来，观察二级市场的投资表现，可以看到投资者教育工作已初显成果，市场情绪回归理性。

　　首批基础设施REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程。上市首日均高开收涨、成交活跃，9只REITs全部溢价发行。之后成交量呈现出逐渐平稳运行的态势，部分期间破发REITs价格调整到位后出现反弹，市场由情绪交易逐步回归价值交易。市场投资者已经充分认识到REITs作为投资产品，其稳健、安全、收益中等、适宜长期持有的“角色定位”，更加关注REITs底层资产及其现金流稳定性。

　　基础设施REITs市场未来可期

　　与国外发达市场相比，我国的公募REITs市场仍处于试点阶段。固基修道，行而不辍，则未来可期。为了不断完善REITs市场和政策运行机制，推动基础设施REITs市场进一步发展，我们总结了首批试点项目的实践经验，并结合基础设施REITs业务开展过程中对发行人、投资人关注问题的梳理，从实操角度提出如下几点供进一步探讨。

　　一是优化重组、股权转让环节的税收政策。在实操中，重组环节、股权转让环节发行人需按照全部增值额的25%缴纳所得税，但是发行人作为战略配售投资人，还需要返投公募REITs产品至少20%的份额。针对发行人返投部分，发行人实质并未获得相关收益，这部分税负的缴纳极大影响了发行人的积极性，建议进一步出台更具有支持性的配套支持政策，对所得税进行一定程度的优惠、减免。

　　二是提升国有资产交易效率。国内优质基础设施资产的主要持有人为国有企业，根据相关规定需履行进场交易程序，限于时效性、不确定性，将极大地增加REITs发行难度，降低发行人积极性。

　　REITs在发行定价环节天然具有“价值发现”的功能，其交易价值具备公允性。因此建议从地方政府甚至国家层面出台公募REITs国资交易配套政策，降低操作难度，优化操作流程。

　　三是优化REITs交易架构。首批项目的交易结构均为“公募基金+ABS”，并在实操的过程中去掉了部分项目中拥有的“私募基金”结构，实现了产品简化。建议继续探索优化REITs交易结构，在首批项目的基础上进行优化创新。

　　四是加强REITs流动性。REITs仍有大量的份额在场外。目前一些投资人基于场外份额对估值、记账等方面的优势，且如果转场内部分投资人反馈需按日以市场收盘价计价，对工作量及估值都有较大影响。但是作为上市的封闭式基金，不存在开放申购赎回这一退出渠道，影响了这部分份额的交易流动性。建议考虑建设场外份额的统一撮合交易平台，增加REITs流动性，为REITs的长远发展奠定基础。