透视银行“含房量”：地产大招下的估值密码

　　房地产领域再迎政策暖风。中国人民银行日前连发三份房地产市场文件，宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限以及降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。

　　昔日压制银行股估值的涉房指标，如今会否变成股价的助推剂？业内人士预计，房地产市场“组合拳”推出后，银行相关风险将缓释，资产质量将提升，银行估值将迎来修复期。

　　涉房贷款指标负重前行

　　在银行贷款中，房地产贷款一直占有重要的一席之地。中国人民银行行长潘功胜此前在2023金融街论坛年会上表示，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。

　　仅从对公贷款来看，中国证券报记者梳理多家上市银行年报发现，截至2023年末，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行4家银行对公房地产贷款相关余额均超8000亿元；沪农商行、青农商行、贵阳银行、浙商银行4家银行对公房地产贷款余额占贷款总额比重均超10%，分别为14.71%、13.02%、11.45%、10.40%。值得一提的是，半数以上的上市银行对公房地产贷款余额占贷款总额比重超5%。

　　然而，在近期系列房地产支持政策出台前，银行涉房指标在稳定基础上普遍承压。中国证券报记者梳理央行披露的数据发现，房地产开发贷款余额同比增速从2023年一季度末的5.9%一路下行到2024年一季度末的1.7%；个人住房贷款余额同比增速则从2022年一季度末同比增速8.9%持续跌至今年一季度末的-1.9%。

　　同时，记者梳理发现，在31家披露房地产不良贷款率的银行中，约半数2023年末对公房地产不良贷款率较上年末有所上升，对公房地产贷款不良率最高者达9.27%。其中，杭州银行、郑州银行等5家银行对公房地产业不良贷款率上升逾2个百分点，杭州银行升幅最大，达2.91个百分点。

　　将一改承压态势

　　5月17日，央行发布三项有关房地产的通知，其中包括下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、下调个人住房贷款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并同步设立3000亿元保障性住房再贷款，加大存量商品房去库存与保障性住房供给。

　　今年1月初，《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》发布，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　出台“金融16条”、优化经营性物业贷款政策、推出保交楼贷款支持计划、房企纾困再贷款、下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限、降低存量首套房贷利率……近年来，为促进房地产市场平稳运行，国家从供需两端综合施策，采取了一系列稳定房地产市场的措施。

　　随着系列房地产支持政策陆续出台，银行涉房贷款各项指标有望一改以往承压态势。

　　“从居民端来看，购房需求有望转暖，进而推动按揭贷款增长。地方政府收购待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去库存，助力稳定房价，一定程度上能够改善居民预期，激发购房需求。从企业端来看，保障性住房再贷款有助于推进‘白名单’机制运行，增强房企融资可得性，房地产开发贷投放也有望进一步转暖。”光大证券金融业首席分析师王一峰分析。

　　中国人民银行副行长陶玲表示，3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　“截至3月末，存量房地产开发贷款展期同比增长147%。”国家金融监督管理总局副局长肖远企在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上介绍，今年一季度，商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元，新发放个人按揭贷款1.3万亿元。

　　银行股估值有望修复

　　截至5月20日，银行（申万）市净率（整体法）仅有0.50倍，整体估值水平较低。在42家A股上市银行中，超六成市净率低于0.6倍。

　　“当前银行估值较低，重要原因是地产、城投等领域风险导致银行资产质量承压。此次房地产‘一揽子方案’落地，有望改善房企经营状况与现金流压力，银行在地产领域风险有望缓释，估值料得到修复。”国联证券分析师刘雨辰认为。

　　房地产市场“组合拳”有望助力银行资产质量企稳。中信证券银行业首席分析师肖斐斐认为，就当前地产金融逻辑来看，新政对银行的影响是质量重于定价。虽然下阶段新发放按揭贷款利率可能进一步下降，预计对资产收益率有一定负面影响，但今年以来包括“手工补息”规范、高息产品压降在内的负债成本管控，有望为净息差带来更强的边际支撑。

　　在肖斐斐看来，下阶段涉房贷款质量变化更为重要，2023年末上市全国性银行的房地产对公贷款不良率均值为3.98%。

　　“收储与再贷款带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳将带来居民财富效应改善，两者均有利于银行资产质量改善。”中泰证券研究所所长戴志锋表示。