仲量联行：上海产业园区市场迎来新动能

中证网讯（记者 王可）10月24日，仲量联行发布《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》称，在经济结构性转型的关键时期，创新驱动持续深化，产业园区的产业聚集效应和科创生态日益提升。上海正全力建设具备全球影响力的科技创新中心，产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的企业，创新策源功能日益凸显。

“上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展，经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。在此背景下，仲量联行梳理了近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对产业园区内100余家企业租户进行调研，结合60余份投资机构调研结果，深入了解当前园区租户的需求，并探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。

白皮书显示，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏这五大行业，是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

调研结果显示，上海产业园区中近36%的企业横跨了两个及以上产业类型，产业复合交叉的趋势凸显。随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中诞生，这种融合将为传统产业的转型升级提供更多机遇，也将上海产业园区市场的持续发展注入新动能。新兴领域作为未来产业发展的重要力量，也将焕新上海产业园区的租赁分布格局。

产业园租户对降本增效的关注度明显提高。仲量联行对上海11个产业园区板块、12个细分行业的103家企业（跨越不同面积段租户）进行问卷调研发现，企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。

在选址考量上，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道，更加受到重视。

此次调研中，有89%的租户认为目前所入驻园区项目的物业条件及资管服务有待提升。其中71%的租户希望在物业条件有所提升，包括物业品质、园区配套等方面的升级；有43%的租户对于资管服务的需求进一步提升，主要围绕“行业交流及合作支持、融资支持及咨询、人才支援支持、孵化支持、市场推广支持”五大维度。

白皮书显示，过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段，第一阶段（2011年至2015年）投资视角主要基于类工业资产；第二阶段（2016年至2019年）内资及外资地产基金投资活跃度增强，并尝试以“非核心区的类办公楼资产”的逻辑投资产业园区物业。进入第三阶段（2020年至今）产业园区投资继续成为关注焦点，但投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发，市场朝多元化、精细化方向迈进。

根据仲量联行投资机构问卷调研结果，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。