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年中土地交易升温 长三角土拍频现高溢价

张敏 21世纪经济报道

  随着“517新政”后住宅市场的升温,土地市场表现也开始有了起色。

  今年年中以来,多地土地交易出现回暖,交易量、交易价格、溢价率都比此前有所提高,流拍情况则有所下降。

  根据中指研究院的统计,今年7月,全国300城成交住宅用地面积(规划建筑面积,下同)1863.95万平方米,虽然同比仍有明显下降,但环比上涨14%,连续三个月上涨。

  7月,300城住宅用地流拍率为9.06%,连续两个月保持在10%以下。

  虽然土地交易小幅升温,但与往年相比,整体热度仍然不足,且区域分化的情况仍然存在。在中指研究院统计的五大区域中,仅长三角区域的住宅用地单价同比上涨,其他四个区域均下降。

  上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,土地市场升温有多重因素带动,包括住宅交易回暖、土拍规则松动、供地质量较高等。但这一趋势能否延续,还存在不少变数。

长三角土拍热度最高

  8月7日,上海完成了5宗土地交易,共揽金超百亿元。其中,备受关注的徐汇区斜土街道地块以48亿元的总价竞出。该地块的溢价率触及30%的上限,单价达到13.1万元/平方米,时隔八年,再度刷新上海市单价“地王”纪录。

  此次交易前,该地块就备受关注。2万平方米的体量,36.96亿元的底价,使得该地块的起始楼面价达到10.1万元/平方米,出让前就锁定了上海单价“地王”。

  这在一定程度上反映了近期的土地市场态势:土地质量好,需求端也有所升温。

  今年以来,住宅交易市场继续处在调整过程中,并一度影响了土拍表现。“517新政”后,住宅交易升温,土地市场几乎同步回温。

  中指研究院统计显示,从5月开始,全国300城住宅用地成交面积连续三个月上涨,流拍率则明显下降,并已连续两个月保持在10%以下。

  其中,长三角地区的部分城市土地交易升温明显,频现高溢价地块。

  今年6月末,杭州市区年度第六批集中出让地块开拍,两宗宅地共揽金约28.3亿元,溢价率分别为22.57%、33.87%。

  7月下旬,在杭州市区年度第七批土地集中出让中,两宗宅地再次高溢价竞出,溢价率分别为22.55%、59.19%。

  6月以来,长三角地区的上海、南京、杭州、金华、台州等地均有高溢价地块诞生。

  去年年末,浙江、江苏等地取消了土地拍卖中的最高限价。今年年初,这些区域曾诞生数宗高溢价地块,但二季度又一度沉寂,到年中才再度升温。上海于今年6月初放松溢价率10%的上限要求,一个月后,杨浦区的两宗地块便分别以17.12%、21.18%的溢价率竞出。

  年中,其他城市也曾诞生高溢价地块。6月20日,青岛崂山王家村地块以18.87亿元、37.23%的溢价率竞出,该地块共经历了364轮竞价,接近4万元/平方米的单价刷新了青岛的纪录。

  但总体来看,长三角的土地市场热度仍然最高。中指研究院的统计显示,今年前7月,长三角成交住宅用地楼面均价12530元/平方米,同比增长6.9%。同期,珠三角、京津冀、长江中游、成渝等地区的宅地成交价格均同比下降。

市场分化局面将长期存在

  长三角土地市场升温明显,与其楼市升温幅度较大密不可分。“517新政”后,全国楼市交易不同程度地回暖,其中长三角区域升温幅度最明显。

  根据国家统计局的数据,今年6月,仅有4个城市的二手房价格环比上涨,除北京外,上海、杭州、南京均位于长三角区域。其中,上海的新房、二手房价格分别环比上涨0.4%、0.6%,领跑70大中城市。

  前述房企人士还表示,长三角的一些城市,推出的地块质量比较好。一些优质地块位于城市核心地段,且底价不高,这也是其能吸引企业争夺的原因。

  但就全国市场而言,土地交易无论供应还是需求,都未恢复到往年的热度。

  中指研究院统计显示,今年1~7月,全国300城共推出住宅用地1.39亿平方米,同比下降41.53%,成交1.08亿平方米,同比下降36.3%。同期,300城共流拍地块366宗,流拍率为19.79%,较去年同期增长2.65个百分点。

  该机构指出,截至7月,今年全国商品房交易仍处于负增长状态。住宅市场的回温幅度有限,信心向土地市场的传导也较为有限。

  与此同时,市场分化的局面仍然存在。重点城市和区域的楼市升温明显,土地交易也表现良好;但在大部分三四线城市,无论土地还是房屋交易,表现都较为冷淡。

  根据中指研究院的统计,今年前7月,300城中的三四线城市住宅用地出让金下降幅度最大,溢价率也最低。

  未来一段时间,土地市场的表现仍将取决于市场信心恢复情况。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,大城市高价住宅用地和优质住宅用地的出让,在助力改善型居住需求释放和财政收入增加的同时,也将向市场释放积极的强劲信号,有助于引导市场预期进一步向好。

  他指出,当前房地产市场的政策环境较为宽松,各地政府部门推地的热情也较高。但住宅交易的热度能否持续,尚存一些不确定性,这也将在一定程度上影响房企拿地的积极性,并进而影响土地市场的热度。

  但他同时指出,土地市场分化的局面将长期存在。短期内,三四线城市的土地市场热度很难恢复。

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