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市场“以价换量”,活跃度持续提升 广州、深圳二手房成交份额均超五成

甄素静 每日经济新闻

近一个月,广州、深圳两地放松限购、降低首付、降低新增房贷利率等重磅政策的效果逐渐减弱,尽管现阶段各家研究机构统计的成交数据仍维持在相对高位,但多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时,仍对此表达了担忧。

从机构统计数据可以看出,成交维持相对高位的原因,是定价权更为灵活的二手房交易量不断提升。

多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,二手房市场这种增长,并非正向增长,是建立在价格不断下调基础上的。在“以价换量”背景下,前7个月,广深二手成交量相较去年同期有了一定修复,但这对新房市场构成了利空。

成交活跃度持续提升

克而瑞的统计显示,二手住宅市场方面,上半年,广州全市成交458.41万平方米,同比下降13%。虽然,上半年广州二手房成交量同比微降,但楼市整体成交份额中的占比持续提升。

数据显示,2024年上半年,广州二手房成交份额提升至59%,深圳提升至55%,二手房成交活跃度持续提升。

对此,一位当地资深地产中介在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前二手房市场成交活跃,主要得益于价格上的灵活调整。

该地产中介进一步解释称,由于广州和深圳的楼市,以存量市场为主导,因此二手房市场活跃度高于新房市场。此外,受二手房价格下调影响,新房入市速度有所减缓。

乐有家营销总裁孟凡振表示,房价经过几轮调整后,已能够满足一些购房者的置换需求,并且广深两地都出台了政策支持,加之当前利率成本相对较低,购房者此时购房有了动力。

乐有家门店成交数据显示,7月,深圳二手房价正式跌破“6”字头,当前成交均价为5.9万元/平方米,环比下跌2.5%,同比下跌15.2%。一年时间,深圳二手房价格每平方米减少了1万元。

“在‘以价换量’背景下,广深两地今年前7个月的二手房成交量,相较去年有了一定修复。现阶段,深圳二手房价格终于重新站在荣枯线上。”孟凡振表示。

市场承压仍然明显

深圳市房地产中介协会发布的2024年第三十一周周报显示,7月29日~8月4日,深圳市二手房(含自助)录得1061套,环比增长1.2%,二手房交易量止跌回升。截至8月5日,全市共有63010套有效二手房源在售,较上周增加77套,小幅回升。

对此,孟凡振强调,市场承压仍然明显,成交量并不稳定,未来几个月如果没有更加重磅政策的支持,预计仍旧会延续此前的波动趋势。

上述资深地产中介也告诉《每日经济新闻》记者,其近期带看的客户,观望情绪特别浓厚。房价持续下行时间太久,对购房者心理造成了较大冲击。很多客户看见房价降了,就不敢买了,而购房者的观望态度,也导致新房销售陷入困境。

“二手房市场这种增长,是建立在价格不断下滑基础上的,并非正向增长。”上述资深地产中介向《每日经济新闻》记者坦言,这种趋势对新房市场构成了利空。由于新房价格调整相对被动,难以像二手房那样灵活,因此销售难度加大。

该中介进一步向《每日经济新闻》记者指出,目前,深圳、广州等地新房项目普遍面临降价难题,即使打八五折也难以吸引购房者。“有的客户昨天想买房,今天可能就不想买了。购房者情绪波动大,市场变化迅速,开发商普遍面临客户流失速度超过新增客户速度的问题。”

一位广州当地中介人士称,当下,新房市场只能以更低折扣和更大力度的“返佣”来吸引客户。据其介绍,其代理范围已经扩大到天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔等地的近30个项目,可以带看帮谈底价。

在《每日经济新闻》记者采访过程中,多名业内人士均表达了对后续楼市政策调整的看法。

孟凡振表示,首先需要降低交易环节成本,提高房产的流通性。存量房市场交易存在明显滞后性,一买一卖涉及首付、贷款、赎楼、过户等众多环节,交易周期长,降低交易环节相关成本,有利于促进置换需求,激活市场活力;其次建议进一步调整限购限售政策,比如缩短限售时长,满足更多购房群体需求。

针对当前楼市困境,上述资深地产中介也向《每日经济新闻》记者表示,二手房房价短期内难以迅速恢复,新房市场也面临同样的挑战,开发商应积极调整销售策略,加大优惠力度,吸引购房者入市。

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