楼市调控加码，房企融资收紧。2016年四季度，深圳地产圈首个商业地产资产证券化项目落地，房地产资产证券化迎来发展良机，这为房企融资打开了一扇窗。
作为内地首个在香港上市的房地产信托基金，越秀房地产信托基金（以下简称越秀房托）经过10年的发展，总资产由45亿元发展为2016年的306亿元。在存量房市场红利释放之际，越秀房托要成为千亿房产信托基金，难度何在？
如何做大规模？
近日，越秀房托公布2016年发展业绩，在商业地产严冬，越秀房托实现收入约为18.38亿元，同比增长7.5%；物业收入为12.68亿元，同比增长16.5%。
《每日经济新闻》记者查询2016年年报数据发现，越秀房托运营的7个项目中，3个项目经营收入同比出现下滑，其余4个项目营收同比增长。其中，国金中心实现营收约为10.38亿元，占总营收的56.5%。
房企规模之争日益激烈，越秀房托主席林昭远认为，越秀房托拥有成为千亿房企的经验和团队，如遇到好项目，“千亿房托基金”的目标或许在未来5到10年可以实现。
国泰君安分析师刘斐凡在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来5~10年越秀房托实现“千亿房托基金”难度不是很大，近些年房地产资产证券化迎来利好，尤其是深圳益田ABS项目落地具有风向标意义，存量房市值很大，优质物业做资产证券化的空间很大。
对于越秀房托而言，要做大规模，收购优质物业则成为其中“捷径”。
2015年，深耕广州大本营的越秀房托开始走出广州，开启了全国化扩张的步伐，并将全国化的第一站锁定上海。越秀房托斥资26.272亿元收购上海宏嘉大厦，更名越秀大厦。2016年报数据显示，越秀大厦实现营业收入1.36亿元，营收排在7个项目中第3位，同比增长216.5%。
关于未来的投资策略，越秀房托总裁林德良表示，未来会侧重于具备价值提升能力和稳定收益的国内一二线城市核心区域的优质商业物业，并且以写字楼和集合体为主要业态。
越秀房托副行政总裁程九洲接受《每日经济新闻》记者采访时表示，越秀房托做大规模是必须的，未来将通过投资买地、与开发商联合运营，以及并购现有项目等方式获取更多的项目。
为何要资产证券化
为了集中力量做大做强房地产信托基金，2016年初越秀地产开始着手做商业板块的转型提升工作，于2016年12月29日正式成立独立的运营板块，一改之前分散运作的商业模式。
程九洲表示，未来越秀地产开发的项目将要逐步进入到房产基金，越秀的大商业板块将整合更多的项目和资源。
刘斐凡认为，优质的商业地产拥有稳定的现金流，通过资产证券化之后，对于提升商业地产的营业状况，资金压力、资产负债率和估值等均有正面作用。
面对当前国内商业物业租售比不成比例等困境，程九洲认为需要升资产的运营能力，提升单位物业的出租价格，降低整体资产的售价和租价之间背离的概率。同时要善于使用金融工具，降低融资成本，解决融资和运营之间匹配性的问题。
亿翰智库房企研究中心主任张化东表示，未来市场缺的是运营以及体验感、场景化比较好的商业地产项目。未来商业地产将以商业物业改造为主，通过经营团队的更换提升运营能力，盘活商业项目，提升租金，这才是未来商业地产最根本的改变。
