实探中金普洛斯REIT底层资产：动静之间激发产业张力
6月份的岛城气温持续攀升，拥有“区港一体”优势的青岛前湾保税港区内也一片火热。距其仅0.5公里的青岛港（我国北方第一大港）前湾港区万吨巨轮云集、集装箱层层叠叠铺展向远处。2023年，青岛港货物吞吐量突破7亿吨，稳居全国第四位，前湾港则承担了80%的吞吐量。
作为首批9只基础设施公募REITs，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）的底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园（以下简称“普洛斯青岛园区”）就坐落于此，该园区也是中金普洛斯REIT首批扩募资产之一。
临近首批基础设施公募REITs上市三周年及首批扩募项目落地一周年，《证券日报》记者奔赴青岛实地调研。在看似静立的仓储物流园内部，资本、技术、劳动力等各要素都在高效流动。这动静之间，暗藏着仓储物流园激发产业张力的能量。
不止于仓储物流
中央财经委员会第四次会议明确，“物流是实体经济的‘筋络’，联接生产和消费、内贸和外贸”。仓储物流园是物流的必要载体，也是支持实体经济发展的重要基础设施。《证券日报》记者近距离观察到，普洛斯青岛园区正以“筋络”之活促实体经济之健，不仅为租户提供一份专属空间，更是为产业积蓄发展增添新动能。
这一点在记者与园区的租户之一，某大宗物流企业现场仓库运营管理负责人李先生的交流中就有体现。李先生所在的公司是一家以清关、仓储物流、运输为主业的大型国际物流企业，据他介绍，公司已租用园区的仓库6年有余，记者走访的仓库内目前存放了2万吨橡胶。双方之所以能达成长期稳定合作，正是因为公司看中园区优越的地理位置及其高标仓的配置、管理质效。
李先生进一步解释：“青岛港是全国最大的橡胶和纸浆的进口口岸，大宗货物存储一直是相关企业的‘硬需求’，而普洛斯青岛园区临近青岛港，可大大降低公司进口业务所需的短驳运输成本。同时，不同于常规高标仓库3.0吨/平方米的承重设计，园区二期仓库地面使用荷载为5.0吨/平方米，可更好地适应橡胶、纸浆等大堆载租户的实际需求，确保了地坪质量的稳定和堆垛时的安全。此外，园区高质量、高标准的物业设施不仅满足公司的期货交割库和分类监管库的硬件条件，也能为公司在高标业务中锁定新增订单增加砝码。”
普洛斯青岛园区与租户已然不是简单的甲、乙方租赁关系，而是转换为持久、互惠的商业伙伴关系。
该园区的独特软硬件优势，同样吸引了一家主营化妆品的跨境电商企业入驻。记者走进货仓，映入眼帘的便是货架上摆放的各类知名美妆品牌的化妆品。仓内员工表示：“公司主要做跨境电商保税进口备货，承接淘宝、天猫国际、拼多多、抖音、小红书等平台的业务，自2020年入驻园区后，公司以仓为店，开展直播带货。库内10.5米的层高，既能满足公司摆放8米的高位货架，又对直播的呈现效果、视觉感受，甚至是订单量的转化帮助极大。在仓播的领域里，公司曾做到单场直播销售额过亿元，创下全国保税仓直播带货规模第一名，至今仍保持该记录。”
记者探访时恰逢“618”大促期间，数十余人正在仓库一隅紧张有序地对即将快递发出的化妆品进行贴码和打包，另有部分人员快速穿梭于货架间拣货。上述员工介绍：“现在韩国进口化妆品的船期基本可实现‘次日达’，普洛斯青岛园区的区位条件能促使货物到港当天即入库，保障了公司供应的及时性，对直播订单量也有拉动作用。”
无论是降低成本还是订单增长，都从侧面反映出租户既有需求又有支付能力。这些或许并不会直观体现于中金普洛斯REIT的财务报表中，但确是其底层资产稳健运营的生动注解。毕竟，中金普洛斯REIT的现金流，来源于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费，租户运营表现良好，项目出租率和租金水平的稳定性便有了保障。
普洛斯是中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪对《证券日报》记者表示：“中金普洛斯REIT底层资产租金及管理费来源合理分散，目前有效市场化租户合计近80个，租户行业多元化、集中度低、结构稳定。同时，租户租赁时限以中长期为主。”
不止于双首批
2024年6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来三周岁生日。三年来，我国公募REITs市场产品种类扩容、资产标的扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了量的不断增长和质的持续提升。中金普洛斯REIT既是见证者，也是“首发+扩募”双首批公募REITs的实践者。
记者在调研现场了解到，与前述企业和仓储物流园的彼此成就相似，资本市场与仓储物流园的双向奔赴更是一种必然。与公募REITs市场发展一路同行的赵明琪颇有感触地说：“普洛斯始终坚持‘重仓’中国，2023年普洛斯及其管理基金对中国市场的新增资本金达30.3亿美元，公募REITs为普洛斯提供了很好的资产开发运营与资本循环的平台，继而推动形成更多优质项目储备。”
据赵明琪介绍，目前，中金普洛斯REIT首发净回收资金的全部投资已完成；扩募回收资金也正按计划进行投资。这在拓展普洛斯资产网络布局的同时，也有力地助力了全国性和区域性企业客户的发展。
在全市场已上市的36只公募REITs中，中金普洛斯REIT还有一个标志性特点——底层资产数量最多且分布区域较为分散。这看似分散的背后，实为中金普洛斯REIT深度融入重大区域发展战略的逻辑。
赵明琪介绍：“目前，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区数量达10个，所在区域覆盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，可租赁面积约116万平方米，10个园区的平均出租率维持在近90%左右。同时，更多具有较强经济活力与成长潜力的资产纳入中金普洛斯REIT，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值。”
谈及上市三年来的表现，中金普洛斯REIT基金经理刘立宇用两个字概括——“稳健”。他表示：“截至目前，中金普洛斯REIT共发布11次季报，各季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标。”
基于高效稳健的运营，中金普洛斯REIT持续用稳定分红回馈投资者。据刘立宇介绍，自中金普洛斯REIT上市以来，已先后为投资者分红7次，累计分红金额约7.67亿元，分红比例约占产品可供分配金额的100%。
日前发布的新“国九条”高度重视REITs市场制度建设，监管部门也于年内多次表态支持符合条件的基础设施项目发行REITs。
对于三周岁的公募REITs市场而言，蓝图已经绘就，路径清晰。对于中金普洛斯REIT来说，不止于“双首批”是记者此次调研最大的感受。赵明琪表示：“普洛斯拥有充足的储备资产，未来将在充分总结首次扩募实践经验的基础上，持续向中金普洛斯REIT注入更多优质资产，做大资产包体量。”而这既是原始权益人对中金普洛斯REIT底层资产管理水平持续提升的承诺，也是对项目运营稳健向好的期待。
