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华夏大悦城购物中心REIT获批 西南地区首单消费REITs来袭

王珞 中国证券报·中证网

  中证网讯(王珞)消费REITs再上新。8月2日,华夏大悦城购物中心REIT已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。

  作为目前全市场唯一底层资产在成都的消费REITs,华夏大悦城购物中心REIT的获批既实现了西南地区消费REITs零的突破,也为消费REITs市场进一步提质扩容增添助力。大悦城控股集团股份有限公司(简称“大悦城控股”)以旗下优质购物中心成都大悦城作为底层资产推出消费REITs,不仅是积极响应国家促消费政策、践行国资央企责任,贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措,也是对成熟投资物业资产的价值释放。项目对于盘活存量资产,优化资本结构,增加公司的可持续经营能力,进一步巩固大悦城控股在商业地产领域的优势,更好满足居民不断提升的消费需求都具有积极的意义。

  底层资产优质 价值可期

  华夏大悦城购物中心REIT底层资产成都大悦城,位于成都市传统核心城区——武侯区。华夏大悦城购物中心REIT的诞生可以说是一场消费中心城市与消费REITs的双向奔赴。成都市是我国西部地区消费产业重镇,近年来经济发展良好,人口持续流入,消费市场活跃,居民消费能力强。作为西部商业消费中心,成都拥有广阔的消费市场与消费潜力,消费需求旺盛,其多元化的消费生态和更年轻化的消费需求,展现出较高的消费增长潜力。成都市良好的经济发展和消费市场环境高度契合消费基础设施REITs的主旨,也为底层资产的长期稳健经营提供了有力支撑。

  成都大悦城是大悦城体系内第一梯队的优质购物中心,营业收入、净利润等指标在大悦城体系内排名前列。成都大悦城辐射范围内有多个成熟住宅小区及商务酒店,附近公共服务配套设施完善,多条城市交通主干道触达。成都大悦城以“体验式商业”为内核,是国内首个“体验游憩式潮玩购物公园”、西南首个宠物友好MALL,客群基数常年稳定在2000万以上,各年龄段主力客群吸收充分,核心客群消费潜力较好,女性和高质客群占比高,顾客到访粘性强。同时成都大悦城在成都市双楠商圈范围内竞争优势稳固,周边暂无同级别竞品,5公里半径内购物中心在产品定位、业态丰富度、项目规模、经营表现等与成都大悦城差异较大。

  自2015年底开业以来,成都大悦城经营表现持续攀升,核心经营指标持续维持较高水平,稳居成都非奢购物中心头部地位。截至2023年年底,成都大悦城近三年出租率均保持在96%以上,2024年6月末出租率达98.45%,租金坪效持续快速增长,年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来,销售年复合增长率16%。基金招募说明书预测,华夏大悦城购物中心REIT2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%(年化)和5.36%。

  商运能力领先 未来可期

  后期运营与服务是整个商业地产产业链中的关键一环,对于商业地产的保值、增值具有深远影响。而华夏大悦城购物中心REIT在这方面底蕴深厚、优势明显。

  华夏大悦城购物中心REIT原始权益人卓远地产(成都)有限公司是大悦城控股下属控股子公司,大悦城控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台。大悦城控股业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40个一、二线核心城市,总资产近2000亿元。在商业地产领域,大悦城控股以大悦城和大悦汇为标准产品线,以城市新生代和城市新中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系,实现精细化运营。凭借资产质量优越,运营能力突出,大悦城控股成为商业地产行业引领者。大悦城品牌诞生17年来,以城市新生代及城市新中产为核心客群。其年轻、时尚、潮流、品位的品牌定位已深入人心。2023年,公司购物中心销售额同比增长37%;客流量同比增长66%;平均出租率95%。

  大悦城控股具有行业领先的运营管理能力,运营管理团队具有丰富的基础设施行业从业经验、项目运营管理经验和专业能力。华夏大悦城购物中心REIT管理团队将沿袭大悦城控股体系的制度建设和内部控制,保证运营管理服务的延续性、稳定性和专业性,能够有效为基础设施项目可持续稳定发展提供助力。

  此外,华夏大悦城购物中心REIT计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的公募REITs投资管理经验,参与的公募REITs项目数量多、涵盖资产类别广,具有领先的市场地位和竞争优势,特别是在消费REITs领域,经验丰富。这些都将为华夏大悦城购物中心REIT成立后的平稳运作和业绩提升提供强大助力。

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