领展：建立投资者信心尤为重要

　　16年前，时名“领汇”的领展成为首只在港上市的不动产投资信托基金（REITs）。上市至今，领展的分红保持连年增长记录，成为香港市场唯一不折价的REITs。16年后的内地市场，首批9只基础设施公募REITs于2021年6月21日在沪深交易所上市，一时热评如潮。面对16年积累的宝贵经验和非凡成绩，领展行政总裁王国龙在接受中国证券报记者采访时却念起了“朴素经”，强调建立投资者信心在REITs推出初期尤为重要。

　　朴素生意经

　　“做七天的生意”

　　这是领展决定买入资产时遵循的简单原则。

　　一个临近办公区的商场，五天工作日的人流有了保障；一个居民区周围的商场，周六周日往往人来人往。但这些都不是领展需要的。王国龙告诉中国证券报记者：“领展商场的附近都是既有商业，又有住宅，也有旅游区的，加起来七天都有生意。”商场生意越畅旺，越容易吸引租客进驻。

　　领展最近一次出手的标的是广州太阳新天地，在外界看来这里似乎没有七天的生意可做，历史出租率并不理想。领展眼中却并非如此。“太阳新天地附近未来会落成广州地铁13号线的新地铁站，旁边还有企业在建居民区，广州市政府也正筹备重建这一地带。”王国龙说。

　　为了保证七天的生意质量，领展注重物业的翻新改造。目前集团已完成88个资产提升项目，其中约有40多个属于街市翻新。王国龙举例说：“我们从数据上看到商场的某一区域的业绩不太好，可能是因为走到这里很不方便。领展就会在这里增加电梯等设施来吸引人流，改善商场布局。”数据的标准在于比较研究，“我们有很多商场，看那些业绩好的商场，就会知道这一类行业应该的营业额是多少。有商场低了很多的时候，我们就会去研究背后的原因。”

　　朴素资本经

　　“令资本从头再循环”

　　这是领展卖出时的基本考虑。

　　几年前开始，领展便着手出售一部分非核心资产，“当我们看到这座物业的增长潜力已经慢慢开始下降，便会考虑换掉，投入其他更有潜力的项目上，令资本从头再循环。”王国龙说：“而且领展的融资成本相对较低，可以利用杠杆提高我们的收购能力。”现金流的稳定，以及长期良好的信用评级，令领展的平均借贷成本低至2.66%（截至2021年3月31日的全年）。低廉的借贷成本也进一步助推资本循环。

　　为减轻地产周期性波动、政策性调整及不确定性因素影响，领展进行多元化配置，在地区和种类上优化物业。王国龙举例说，去年，领展在海外的投资便分摊了因疫情带来的风险。“我们伦敦的办公楼住户都是非常有实力的，所以去年我们租金收入没有受影响，租金收缴率达到了98%。”

　　领展计划在未来3-5年，将内地业务扩大至20%，其他国家扩大至10%，进一步将投资组合多元化。

　　朴素融资经

　　“建立投资者信心”

　　这是领展做买卖的直接经验。

　　领展是香港特区政府为了反哺廉租房建设而诞生。16年后的当下，内地公募REITs也将保障性租赁住房纳入试点范围。对此，王国龙认为，内地REITs以基础设施开始，对投资者信心有很好的帮助，而建立投资者信心在REITs推出初期尤为重要。他不赞成把REITs仅仅看作一个融资方法，认为应该站在投资者角度，放一些优质的、有增长的项目在里面，以优质的资产、积极的管理以及持续增长的回报来建立投资者的信心，这是REITs稳健可持续发展的保证。

　　王国龙还表示，领展期望内地公募REITs能够被纳入沪港通和深港通，为两地的个人和机构投资者提供更多投资选择。